房地产系列研究报告

房地产是宏观经济研究的重要领域，深入研判房地产发展历史、走势和相关因素，在当前具有很强的现实意义。本文《住房市场发展新阶段：“好房子”内涵解析与典型案例》是房地产系列研究之五。本文研究认为，我国住房市场发展已从“有没有”向“好不好”转变，房地产行业也从规模竞争转向产品力竞争的新阶段。近期，头部房地产企业已经开始“卷”起了好房子，围绕“绿色、低碳、智能、安全”等指标不断丰富和完善，纷纷推出了好房子战略。本文在分析好房子内涵特征的基础上，梳理了房地产企业在好房子战略下的生动实践，为下一步完善好房子建设的政策体系、技术体系、产业体系和标准体系提供参考借鉴。

一、我国住房市场发展进入新阶段

（一）住房市场发展进入新阶段：从“有没有”转向“好不好”

8月23日，住建部部长倪虹在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，现在我国住房发展已经进入一个新阶段，就是从“有没有”转向“好不好”。过去，我国房地产市场发展较快，房地产行业更重视规模扩张，采取“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式。最新数据显示，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米，人民群众对住房功能和质量有了新期待。因此，倪虹提出，要将新一代信息技术、绿色低碳技术、新型建造技术等新技术，以及新产品、新材料、新工艺应用到住房建设中去，引导房地产业和建筑业，从过去注重速度、数量，转向追求高质量、新科技、好服务，使我们的房地产业和建筑业能够真正转型发展。

图1 第七次全国人口普查：2020年城镇人均住房建筑面积统计（单位：平方米）

（二）房地产企业竞争进入新阶段：从规模竞争转向产品力竞争

从规模竞争转向产品力竞争是房地产企业在市场下行阶段从激烈竞争中率先突围的生存之道。近期，头部房地产企业已经开始“卷”起了好房子，几乎以每3—4个月的速度进行产品迭代更新。以龙湖、中海、华润等为代表的头部房地产企业主动顺应住房存量时代老百姓对住房改善的期待，纷纷推出了全新的“好房子”战略，逐渐走出了“产品同质化”的陷阱。

第四代住宅号称“把大花园搬上天空”，成为当下房地产企业产品创新的重要选择。一方面，地方政策从之前的观望转向鼓励发展，一线城市放松了对“7090”户型的限制，广州、珠海等城市放宽了对赠送面积的限制，如《广州市建筑工程容积率计算办法》提到“在满足连续开敞率和进深条件的情况下，若这部分半开敞空间的面积不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半计算面积”，苏州、武汉等城市则发布了第四代住宅的支持性政策，更好满足多样化住房需求；另一方面，第四代住宅项目销售行情领先于行业整体情况，例如，龙湖在重庆推出的第四代住宅“云河颂”项目，首开80天即全盘售罄，打破了重庆房地产市场的多项纪录。克而瑞数据显示，第四代住宅对项目的去化及流速有明显助益，重庆非四代住宅平均去化率仅17%，而典型四代住宅平均去化率达到89%。

二、“好房子”的内涵特征解析

（一）习近平总书记：人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标

习近平总书记就深刻指出，“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标，抓改革、促发展，归根到底就是为了让人民过上更好的日子”。去年11月，总书记在考察上海市闵行区新时代城市建设者管理者之家时强调“要践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求”。进入新阶段，人民群众对居住条件的期待呈现出多样化、多层次、多方面的特点，因此，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》基于我国房地产市场供求关系已发生重大变化的判断，提出不仅要加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，而且明确支持城乡居民多样化改善性住房需求。可以预见，随着社会发展、时代进步和人民生活水平提高，实施存量住房更新改造和促进新建住房品质提升将是未来我国房地产市场发展的两大核心布局方向。

（二）“好房子”满足“绿色、低碳、智能、安全”等基本特征

住建部部长倪虹对“好房子”归纳出四个基本特征：（1）绿色，解决人民居住健康、舒适度的问题，包括房间高度和亮度、室内温度和湿度、空气净度、隔音、渗漏、开裂等；（2）低碳，在全生命周期使用环节上更加节水、节电、节气、节能，“好房子”要质量好、性能优、使用寿命长，为居民省钱、为社会节能；（3）智能，“好房子”应成为一个智能终端，有丰富的应用场景，利用智能化手段可以让居民住的更加便捷；（4）安全，主体结构安全，设施设备使用安全，使用人得到很好的安全保护，尤其是满足老年人和儿童的看护需求，让居民住得安心和放心。为此，“好房子”要有好标准、好设计、好材料、好建造和好服务。

除了以上基本特征外，中国工程建设标准化协会编写的《好住房评价标准》确定了以“宜居、低碳、智慧、安全、和美”为核心指标的好住房评价指标体系，其中，宜居下设空间宜居、环境健康、质量耐久、全龄友好、设施便利，低碳下设灵活长寿、降碳节能、资源循环、住户更新，智慧下设数字家庭、智慧服务、智慧运维，安全下设结构安全、防灾安全、空间弹性、设备安全，和美下设环境协调、美观和谐、社区邻里、环境生态。另外，中指研究院启动了“好房子”优选工作，形成了以“健康宜居、全龄友好、绿色低碳、科技智能、安全耐久、协调美观”为主的评价体系，其中，健康宜居包括空间宜居、环境健康、设施便利、社区规划等维度；全龄友好主要体现项目在适老化、适幼化等方面的应用，产品功能空间是否具备灵活性，适配家庭全生命周期的不同需求；绿色低碳包括建筑选材、建筑能耗、降碳节能、资源循环等指标；科技智能主要体现项目在室内及公共区域运用的科技智能设备及先进技术；安全耐久反映项目在安全防护措施和建筑耐久性上的表现；协调美观包括建筑风格、园林设计、色彩及材质搭配。随着“好房子”生动实践和研究深入，其内涵特征和评价标准也将日益完善和丰富。

三、“好房子”战略下典型房地产企业的生动实践

在住建部倡导下，典型的头部房地产企业快速响应“好房子”行动，对新建住房产品体系进行迭代升级，推出了全新的“好房子”战略。

（一）推进产品体系化升级，出台“好房子”标准

绿城提出“好房子”的六大要素，即高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康，编制了《绿色好房子标准》，成为行业首个“好房子”企业标准；华润置地发布“高品质九观”的产品新标准，从人本观、自然观、城市观、美学观、性能观、适配观、工艺观、智慧观、服务观等九个维度定义“好房子”；华发集团发布“四化十五优”的“好房子”标准，其中，“四化”是指数字化、智慧化、绿色化、产业化，“十五优”是指数字智慧社区、智能家居、超高实得率、绿色低碳、科技精工建筑、智慧绿色园林等，重点在户型设计、智能系统等数十个细分科技领域进行创新突破；保利发展则是将追求人文精神作为内核嵌入到产品力底盘，提出“人文社区”的产品理念，将人与人、自我、空间、文化、未来、生命的联接融入到产品设计中。

（二）探索跨界创新，实现科技突围

华发集团与华为公司合作开发新一代“全屋智能家居系统”，用一个家庭中控平台，搭载可扩展的鸿蒙生态系统，实现玄关、客餐厅、卧室、厨房等11个功能空间102个智能设备的联动，覆盖回家、离家、工作、学习、娱乐、烹饪、睡眠、起床等36个智慧生活场景，采用开放式设计以方便接入各类品牌智能设备，并在社区搭载数字社区服务平台、管控平台、物管平台，实现全域智慧化；越秀集团也同样引入了华为的全屋智能解决方案，并与“网易蜗牛读书”展开跨界合作，落地“蜗牛空中图书馆”，打造智慧社区生态。

图2  新一代“全屋智能家居系统”智慧生活场景

（三）追求建筑本体的绿色低碳和环境健康

绿城以“健康”为核心，融入大量绿色建筑的设计和建造要素，包括高品质围护系统、高性能外窗系统、适恒空调系统、声音控制系统、自然生态系统、绿色材料系统等6大健康系统，打造有绿城特色的“健康宅”产品。远洋集团在全国推广《远洋健康建筑体系》，从健康选址、健康楼体、健康室内、健康园区、健康文化等五大维度出发，构筑立体化健康守护，不断布局产品营造和绿色健康技术专利，体现企业创新能力，推动建筑健康行业向前发展。

图3  “健康宅”产品设计思路

（四）注重将社区与城市界面融合利用

在新的产品理念指导下，地产行业的住宅产品形态和设计理念全面升级。比如，主动退让局部红线，打造更多的公共空间，上海万科朗拾花语项目在社区边界处，通过局部内退的方式，退让出更多城市公共空间，沿河岸打开视野面，并将部分空间用于营造转角广场、口袋公园。还有一些房企会在大型项目中打造更多的公共配套，比如华润置地上海南翔项目打造了大量的“便民格子”，提供运动、咖啡、宠物相关的轻运营服务。花园式全明电梯在部分城市已成为“卷王”户型标配。

图4  花园式全明电梯厅效果图

（五）户型设计大胆突破瓶颈

首先，通过大面积赠送打造前庭后院的居住体验，例如，龙湖在重庆推出的云河颂项目通过奇偶错位出挑，赠送了一个约45平方米的超大空中庭院，全屋套内赠送面积甚至高达40%。其次，设计更加精细化，立面设计在美观基础上融入立体绿化要求，配置自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统，例如，福州保利·天珺在每个空中花园设置了60%以上的种植区，每个休闲绿化平台设置了30%以上的种植区，最后采用端厅设计，将客厅采光面从一面扩大到三面。也有些房地产企业在此基础上继续做加法，例如“第四代住宅＋低空经济”，华发首创环绕式、零干扰、三层错层超大露台设计，为每户配备30平方米无人机停机坪的超大露台，同时还能拥有三面采光的270°环幕客厅，对居住场景的想象越来越大胆。

图5  第四代住宅立体环绕效果图

（六）产品设计从标准化转向定制化

华润置地在上海的项目增加了定制化设计细节，例如，定制公区的景观地面，种植池、水池定制成弧形设计，以匹配项目整体的设计风格。绿城“生命宅”项目则为同一户型提供多种格局可选套餐，实现户型定制，满足客户家庭差异化需求，提供后加装服务，通过“5+1加装包”（颜值、收纳、电器、智能、软装包+定制包）为业主随心定制室内装修，产品设计转向客户需求至上主义。

（七）以管家为抓手，开启美好社区物业服务

好的物业管理也是“好房子”的评判标准之一。万科物业一直以来都是行业翘楚。虽然万科2024年上半年营业收入同比下降28.9%，但万物云（即万科物业）营业收入同比增长9.5%，在房地产业务整体收缩的情况下，万科物业主营业务依然保持增长态势。今年3月20日，中指研究院发布《物业管家发展白皮书》，以万科物业为蓝本，指出以管家为抓手，通过一个专业的管理人、统一的服务标准和创新的服务内容能够破解社区治理的难题。万科物业管家需具备与人打交道的偏好、做事情的偏好和良好情绪偏好等九大性格特质，以及工作过程行为能力、工作结果交付能力和个人驱动能力等七大能力素质，2023年就有6997人通过管家认证。为主动适应人口变化，万科物业还相继发布了《空巢老人物业服务指南》《社区儿童物业服务手册》，为老年人提供检查维修、物资采买、上门陪伴、周边就餐、协助就医等服务，为儿童梳理出安全空间环境、游乐空间环境、关爱服务环境、社交互动环境、云端互联环境等生活场景，打通了社区为老为幼服务的“最后一公里”。

图6  幸福管家服务体系

四、存量住房更新也是落实“好房子”战略的必然选择

当前，我国城市发展已进入到城市更新的重要时期。各地区广泛开展老旧小区改造行动，锚定存量住房“好房子”战略方向，满足安全性、舒适度、绿色低碳、智能便捷、社区环境等方面要求。例如：安全性方面，对存在安全隐患的房屋结构进行加固，确保房屋结构安全，改善消防安全设施，加强防雷防风措施，筑牢安全底线；舒适度方面，优化户型设计，提高功能空间的舒适度，提升室内保温隔热性能，改善室内通风采光条件，进行适老化改造，提高老年人群的居住舒适度；绿色低碳方面，进行房屋节能改造，如更换门窗、安装保温材料等，利用太阳能、地热能等可再生能源，提高能源利用效率，建设雨水收集利用设施，提高水资源利用效率；智能便捷方面，建设智慧安防系统和智慧物业管理系统，提高物业服务质量和管理效率，增加智能化便民设施，如便利店、健身设施等；社区环境方面，改善绿化环境，增加停车位，完善公共服务设施，如幼儿园、学校、医院等布局，全面提高居民便利性。通过以上方面的更新改造，存量住房也可以焕发新的活力，成为安全、舒适、绿色、智慧、宜居的“好房子”。

五、结语

当前，房地产政策层面基本形成新共识，摒弃高杠杆、高负债、高周转等旧模式，大力构建房地产发展新模式。“好房子”战略已成为房地产高质量发展和未来行业创新发展的方向，也将成为构建房地产发展新模式的关键力量，更是典型房地产企业在市场下行阶段从激烈竞争中率先突围的生存之道。下一步，各地以及房地产业和建筑业将以绿色、低碳、智能、安全等为核心指标，明确好房子建设标准，推广好房子关键技术，完善好房子建设的政策体系、技术体系和产业体系，推动“住有所居”向“住有宜居”“住有优居”“住有乐居”跃升。